Rendement Locatif Airbnb par Quartier à Casablanca : Données 2025 et Carte Interactive

Urban Nest Habitat gère des dizaines de propriétés en location courte durée à Casablanca.

Les données présentées dans cet article sont issues de notre portefeuille actif et des analyses marché réalisées entre janvier et mai 2025.

Elles ne constituent pas une garantie de rendement.

Introduction :

Tous les quartiers de Casablanca ne se valent pas
Vous envisagez d'investir dans un bien pour le mettre en location courte durée sur Airbnb ou Booking.com à Casablanca ?

La première question que tout investisseur averti doit se poser n'est pas "combien coûte l'appartement ?" mais "dans quel quartier le revenu locatif sera-t-il le plus élevé par rapport au prix d'achat ?

À Casablanca, l'écart de rendement brut entre un quartier premium comme Gauthier ou Aïn Diab (10 à 11 %) et un quartier périphérique comme Derb Omar (6 %) peut représenter plusieurs dizaines de milliers de dirhams par an sur un seul bien — pour un investissement initial similaire.

Dans cet article, nous vous livrons les données réelles de notre portefeuille pour 15 quartiers de Casablanca, avec pour chacun : le prix moyen par nuit, le taux d'occupation annualisé, le RevPAR, le rendement brut estimé et le ROI net après commission de conciergerie.

Méthodologie : Comment avons-nous calculé ces chiffres ?
Avant d'entrer dans les données, il est important d'expliquer notre méthode pour que vous puissiez les interpréter correctement.

Définitions utilisées :

Prix moyen par nuit : tarif moyen facturé aux voyageurs (après réductions ponctuelles)

Taux d'occupation : pourcentage de nuits réservées sur les nuits disponibles, en excluant les blocages propriétaires
RevPAR (Revenue Per Available Room) : Prix moyen × Taux d'occupation — l'indicateur le plus fiable pour comparer des marchés

Rendement brut : (Revenus annuels bruts Airbnb) ÷ (Prix d'achat moyen du bien dans le quartier)

ROI net : Rendement brut après déduction de la commission de gestion (20 %), des charges courantes et de la taxe de séjour

Limites : Ces données sont des moyennes. Un bien mal optimisé dans un bon quartier peut performer en dessous de ces chiffres ; un bien exceptionnellement bien géré dans un quartier secondaire peut les dépasser.

Les 3 grandes catégories de quartiers à Casablanca
Catégorie A — Rendement élevé (9 % à 11 %+)

Ces quartiers combinent une forte demande touristique ou d'affaires avec des prix de nuit élevés que le marché accepte.

Ils concentrent la clientèle internationale, les MRE de passage, et les voyageurs business.

Aïn Diab affiche le meilleur rendement brut de notre analyse à 10,8 %, grâce à une tarification premium liée à la proximité de l'océan et une demande touristique soutenue en haute saison (juin à septembre).

Le RevPAR atteint 510 MAD par nuit disponible, avec un taux d'occupation de 68 % — moins élevé qu'en centre-ville mais compensé par des prix nettement plus hauts.

Gauthier s'impose comme le quartier le plus régulier avec un taux d'occupation de 76 % et un RevPAR de 517 MAD. La clientèle d'affaires assure un flux constant toute l'année, réduisant la saisonnalité.

C'est le quartier que nous recommandons en priorité aux investisseurs cherchant un profil rendement/sécurité optimal.
Maarif et Sidi Maarouf complètent cette catégorie, portés respectivement par une clientèle d'affaires et une demande émergente liée aux zones d'activité économique de la périphérie est.

Catégorie B — Rendement intermédiaire (7,5 % à 9 %)

Ces quartiers offrent un bon équilibre entre accessibilité à l'achat et performances locatives solides. Ils sont moins "tendance" que les quartiers A, mais présentent souvent un meilleur rapport risque/rendement pour un investisseur débutant.

Palmier et Racine se distinguent dans cette catégorie avec des taux d'occupation respectifs de 71 % et 72 %. La clientèle est mixte — tourisme domestique, familles MRE, déplacements professionnels régionaux.

Anfa mérite une attention particulière : malgré un rendement brut de 8,3 %, le prix d'achat moyen (2,1M MAD) est le plus élevé de notre panel. Le rendement net réel est donc légèrement pénalisé par la valorisation du foncier. Ce quartier convient davantage à un investisseur patrimonial qu'à un investisseur pur rendement.

Catégorie C — Rendement faible (6 % à 7 %)

Les quartiers périphériques ou populaires comme Derb Omar, Hay Hassani, Sbata ou Oulfa affichent des rendements bruts entre 6 et 7 %. Ce n'est pas négligeable en absolu — c'est encore supérieur à une location longue durée classique — mais le potentiel de revalorisation est limité et la gestion plus exigeante.

Ces quartiers ne sont pas recommandés pour un premier investissement Airbnb, sauf si le bien est acquis à un prix très en dessous du marché.

Les 5 indicateurs clés pour évaluer un quartier Airbnb à Casablanca :

1. Le RevPAR, l'indicateur roi
Le RevPAR (Revenue Per Available Room) est l'indicateur utilisé par tous les professionnels de l'hôtellerie. Contrairement au prix par nuit seul (qui peut être élevé avec un faible taux d'occupation) ou au taux d'occupation seul (qui peut être élevé avec des prix trop bas), le RevPAR combine les deux dimensions.
À Casablanca, le RevPAR varie de 217 MAD (Derb Omar) à 517 MAD (Gauthier), soit un écart de 2,4x entre le quartier le plus faible et le meilleur. Sur une année, pour un bien disponible 365 nuits, cela représente une différence de revenus bruts de 109 500 MAD.
2. La saisonnalité
Casablanca est une ville d'affaires avant d'être une ville touristique. Cela implique que la saisonnalité affecte différemment les quartiers selon leur clientèle principale.
Les quartiers d'affaires (Gauthier, Maarif, Sidi Maarouf) maintiennent un taux d'occupation élevé toute l'année avec un léger creux en août. Les quartiers touristiques côtiers (Aïn Diab) connaissent des pointes à 90 %+ en été et des creux à 45-50 % en hiver. La gestion dynamique des prix est donc d'autant plus critique pour les biens côtiers.
3. La pression concurrentielle
Le nombre d'annonces actives par quartier influence directement les prix. Maarif et Gauthier concentrent la majorité des annonces professionnellement gérées — la concurrence y est forte mais le marché est suffisamment profond pour absorber l'offre. Les quartiers émergents comme Sidi Maarouf offrent encore une fenêtre d'opportunité avant saturation.
4. Le profil de la clientèle
Comprendre qui réserve dans votre quartier vous permet d'optimiser l'équipement, la décoration et le pricing. Dans les quartiers d'affaires, les voyageurs valorisent le Wi-Fi rapide, la proximité des transports et une check-in autonome (boîte à clés). Dans les quartiers côtiers, les familles MRE attendent de la capacité d'accueil, un espace de vie généreux et un parking.
5. La réglementation locale et la copropriété
Avant d'investir, vérifiez le règlement de copropriété. Certaines résidences haut de gamme de Gauthier ou Anfa interdisent explicitement la location courte durée. Urban Nest Habitat accompagne ses propriétaires dans cette vérification préalable.

Tableau de bord : Gauthier vs Aïn Diab — quelle est la meilleure option ?
Voici un exemple concret qui illustre comment comparer deux biens de valeur équivalente dans deux quartiers différents.
GauthierAïn DiabPrix d'achat (T2, 55m²)1 850 000 MAD2 200 000 MADPrix/nuit moyen680 MAD750 MADTaux d'occupation76 %68 %Revenus bruts annuels188 564 MAD186 150 MADRendement brut10,2 %8,5 %Commission UNH (20 %)37 713 MAD37 230 MADCharges annuelles18 000 MAD20 000 MADRevenus nets propriétaire132 851 MAD128 920 MADROI net7,18 %5,86 %
Conclusion : à achat égal, Gauthier offre un ROI net supérieur de 1,3 point — soit plus de 3 900 MAD supplémentaires par an. Sur 10 ans, c'est 39 000 MAD de revenus nets en plus, sans compter la différence de valorisation du capital.

Quand faire appel à une conciergerie professionnelle ?
La différence entre un bien qui performe à 65 % d'occupation et un bien géré professionnellement qui atteint 75-78 % est principalement due à trois facteurs : l'optimisation des annonces (photos, titre, description), la tarification dynamique en temps réel, et la réactivité de la gestion des messages.
Urban Nest Habitat opère sur une commission de 20 % des revenus générés, sans frais fixes, avec une première semaine offerte pour permettre aux propriétaires de tester notre service sans engagement. Notre engagement minimum de 6 mois assure la cohérence et la montée en puissance progressive du bien.
Sur nos biens gérés, nous observons en moyenne une hausse de 23 % des revenus bruts dans les 60 premiers jours par rapport à la gestion en autonomie — principalement grâce au repricing quotidien et à l'optimisation du listing.

Questions fréquentes
Quel est le meilleur quartier pour un premier investissement Airbnb à Casablanca ?
Pour un profil équilibre rendement/risque, Gauthier et Maarif restent nos recommandations principales en 2025. Pour un budget plus serré, CIL et Val Fleuri offrent un bon compromis.
Faut-il une autorisation spéciale pour faire du Airbnb à Casablanca ?
Oui. La loi 80-14 relative aux établissements touristiques et à d'autres formes d'hébergement impose l'enregistrement auprès des autorités compétentes. Urban Nest Habitat accompagne ses propriétaires dans les démarches administratives.
Le rendement Airbnb est-il toujours supérieur à la location longue durée à Casablanca ?
En règle générale, oui — de 1,5 à 2,5x selon le quartier et la qualité de gestion. Mais la location courte durée implique une gestion plus active. C'est précisément le rôle d'une conciergerie professionnelle.
Ces chiffres sont-ils garantis ?
Non. Les données présentées sont des moyennes observées sur notre portefeuille. Les performances individuelles dépendent de l'état du bien, de l'emplacement précis dans le quartier, de la concurrence locale et de la qualité de la gestion.

Conclusion : L'emplacement détermine 60 % de votre rendement
À Casablanca, le choix du quartier est la décision la plus structurante de votre investissement Airbnb. Un bien médiocrement équipé dans un excellent quartier surperformera presque toujours un appartement premium dans une zone à faible demande.
Les données 2025 confirment trois quartiers de premier rang — Gauthier, Aïn Diab et Maarif — avec des rendements bruts supérieurs à 9,5 % et des RevPAR au-delà de 460 MAD. Pour les investisseurs à budget plus contraint, Sidi Maarouf représente l'opportunité émergente à saisir avant la saturation du marché.
Vous souhaitez connaître le potentiel exact de votre bien ou d'un appartement que vous envisagez d'acquérir ? Urban Nest Habitat réalise gratuitement une estimation personnalisée de rendement basée sur les données réelles du marché casablancais.
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